[제7차 경제활력대책회의] - 도시형생활주택 건설자금 지원계획

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거래활성화 대책 이후 주택시장 동향 및 향후 계획

 

 

거래활성화 대책 이후 주택시장 동향 및 향후 계획

2012. 10. 26

관계부처 합동

목 차

 

Ⅰ. 주택시장 동향 Ⅱ. 평가 및 전망 Ⅲ. 그간의 추진실적 및 향후 추진계획

 

Ⅰ

주택시장 동향

 

1. 거래 및 가격동향

 

□주택거래가 위축되고, 주택가격도 수도권 중심으로 하락세 지속

 

ㅇ 거래량은 9월까지 누계로 전국 49만건, 수도권 18만건으로, 최근 5년 동기

 

평균대비 전국 25%, 수도권 41% 감소한 수준

 

- 수도권은 통계집계 이후 최저 수준이며, 지방도 ‘06년 이후 지속되던

 

 증가세가 ’12년들어 감소세로 전환

 

- 7월 이후 거래량 감소폭이 점차 확대되는 양상

 

< 연도별 1～9월 거래량 추이 >	<’12년 전국 거래량(최근 5년 평균대비)>

< 연도별 주택 매매거래량 추이(만건) >

	‘06	‘07	‘08	‘09	‘10	‘11	‘12.1～9
								전년비		예년(‘07～’11)대비
전국	108.2	86.8	89.4	87.0	80.0	98.1	48.8	△32.0		△25.4
수도권	69.8	48.3	45.0	39.5	28.3	37.3	17.9	△34.6		△40.7
지방	38.5	38.5	44.4	47.5	51.7	60.8	30.9	△30.5		△12.3

ㅇ 주택가격도 3/4분기 들어 수도권의 하락폭이 확대되고, 지방의 상승폭이 축소되면서 전국적으로 하락세로 전환

< 주택 매매가격 증감률 (%, 전월비) >

구 분	’12.1	2	3	4	5	6	7	8	9	1～9
전 국	0.2	0.2	0.2	0.1	0.0	0.0	△0.1	△0.1	△0.2	0.2
수도권	△0.1	△0.1	△0.2	△0.3	△0.2	△0.2	△0.4	△0.3	△0.4	△2.1
지방광역시	0.4	0.5	0.5	0.5	0.3	0.2	0.1	0.1	0.1	2.7

 

□ 다만, 9.10 대책 시행(9.24)이후 급매물 등이 거래되면서 재건축을 중심으로

 

 가격 하락폭이 감소하고, 거래량도 증가하는 것으로 조사

 

ㅇ 10월들어 강남3구 재건축 가격이 지난 5월 2째주 이후 20주만에 상승세로

전환

* 강남3구 재건축 주간 증감률 10.8일 이후 상승세로 전환

 

- (9.3)△0.51→(9.10)△0.50→(9.17)△0.15→(9.24)△0.01→(10.8)0.29→(10.15)0.06

 

ㅇ 수도권의 주간 거래량도 9월중 평균 3.5천→10월 5.2천건으로 증가

 

* 다만, 계약 → 신고시까지 시차로 정확한 분석에는 한계

 

< 주간 매매거래량(단위 : 건, 신고일 기준, 10월은 잠정집계치) >

구분	9월1주 (8.25～9.3)	9월2주 (9.4～9.10)	9월3주 (9.11～9.17)	9월4주 (9.18～9.24)	9월5주 (9.25～10.1)	10월 1주 (10.2～10.8)	10월 2주 (10.9～10.15)
전국	10,625	10,171	8,960	9,375	8,709	12,926	14,415
수도권	3,749	3,811	3,183	3,556	3,361	4,884	5,518

 

【9.10 대책 이후 주택시장 현장점검 결과】

ㅇ 10월 이후 매도호가 하락세가 다소 진정되는 분위기 *도곡동 도곡렉슬 26평형 : (9월 초) 7.8억 → (9월 중순) 7.7억 → (10.22) 7.7억 *창동 북한산 아이파크 34평형: ((9월 초) 4.3억 → (9월중순) 4.1억 → (10.22) 4.1억   ㅇ 송파구 재건축단지(주공5단지, 가락시영) 등 가격하락폭이 컸던 단지에서  단기 시세반등이 나타나며, 추석 이후 소폭 상승세   *잠실동 주공(5단지) 34평형 : (9월초) 8.9억 → (9월중순) 8.8억 → (10.22) 9.0억 * 가락동 가락시영 17평형 : (9월초) 5.9억 → (9월중순) 5.7억 → (10.22) 5.9억

□ 전셋값은 가을 이사철이 본격화됨에 따라 수도권 지역의 전세가격상승폭이

 

확대되었으나 (8월 0.1% → 9월 0.4%)

 

ㅇ작년 및 예년 상승률(’11.9월 1.6%, 5년평균 1.0%)보다는 낮은 수준

 

ㅇ재계약으로 인한 물량 감소와 구입심리 위축에 따른 전세 수요 증가, 재건축

이주수요* 등으로 강남3구 등에서 국지적인 상승세

 

* 송파구 가락시영(6.6천세대 중 40% 이주완료), 서초구 잠원대림(637세대, 11월부터 이주)

** 광진(9월 1.0%), 송파(0.9), 서초(0.8), 중랑(0.6), 강남(0.5), 노원(0.5), 동작(0.5)

 

2. 주택공급 동향

 

□주택건설(인허가)은 지방 및 중소형 주택 중심으로 증가세가 지속

 

ㅇ 전국 인허가 물량은 도시형생활주택 증가 영향 등으로 1～9월간 37.3만호로

 

 전년동기대비 25% 증가(지방20.9만호:전년동기대비 34% 증가)

 

ㅇ 도시형생활주택은 9월까지 8.6만호(전년동기대비 71%增)가 공급되었으며,

 

- 현재까지 누적 인허가 19만호 중 16만호가 원룸형(12～50㎡)으로 공급되었고,

 

그 중 3만호는 초소형(12～14㎡)으로 공급

 

*도시형 생활주택(만호) : (‘10년)2.1→(‘11년)8.4→(’12.1～9월)8.6(전년동기대비 +71.0%)

 

< 주택건설 인허가 현황(만호) >

구 분	’07	’08	’09	’10	’11	’12.1～9월
							전년동기비
전 국	55.6	37.1	38.2	38.7	55.0	37.3	24.8%
수도권	30.3	19.8	25.5	25.0	27.2	16.4	15.0%
지 방	25.3	17.3	12.7	13.6	27.7	20.9	33.7%

 

□신규 분양시장은 대구․울산 등 지방 중심으로 양호한 가운데, 수도권은 8월 들어

 

 동탄2 신도시에서 분양 호조

 

< 공동주택 분양실적(만호) >

 

구 분	‘07	‘08	‘09	‘10	‘11	’12.1～9월
							전년동기비
전 국	29.7	25.5	23.1	20.1	28.5	22.4	21.0%
수도권	14.4	13.5	15.5	12.5	12.0	7.6	△6.0%
지 방	15.3	12.0	7.6	7.6	16.5	14.9	41.7%

 

□미분양(9월말, 7.2만호)은 7월 이후 3개월 연속 증가세

 

ㅇ수도권(3.0만)은 ‘08년말 금융위기 수준을 상회하고 있으며, 지방(4.2만)도

 

 주택경기가 둔화되면서 미분양이 증가세

 

*미분양 : 수도권 (’08.12) 2.7만 → (’12.9) 3.0만 / 지방 13.9만 → 4.2만

 

ㅇ다만, 10월이후 양도세 감면 영향으로 실수요자의 문의가 늘고 있으며,

 

 기반시설과 입지가 양호한 일부 단지의 경우 미분양 소진

 

*성남 수정구 단대푸르지오 : 348세대 중 230여 세대 미분양(’12.8월 분양) → 9.25일 이후 120여 세대 분양 *서울 서대문구 래미안e편한세상 : 3,293세대 중 70세대 미분양(’09.12월 분양) → 9.25일 현재 잔여 미분양 40세대가 10.10일 현재 모두 분양 완료

 

Ⅱ

평가 및 전망

 

□매매시장은 한시적 세제감면 효과 등으로 최근 재건축 아파트를 중심으로

 

 가격이 소폭 반등하고 급매물 중심으로 거래량이 증가

 

ㅇ세제감면 시행일이 얼마 되지않아 본격적인 거래증가로 이어질지는

 

 당분간 지켜볼 필요가 있으나, 점차 시행효과가 본격화될 전망

 

* 작년 취득세 감면기간(4월～12월) 동안 거래량은 전년동기 대비 22.6% 증가

 

□ 한편, 최근 주택시장에서는 점진적인 회복을 점칠 수 있는 변화가 감지

 

ㅇ ‘08년 금융위기 이후 수도권을 중심으로 가격조정이 상당부분 이루어져

 

 주택구입 부담이 감소

 

* 아파트 실거래지수 고점대비 하락률(%) : 수도권(△13), 과천(△39), 분당(△27), 평촌(△23),

 

 송파구(△22), 강남3구(△17)

 

ㅇ 생애최초 구입자금 조기소진, 최근 동탄2 청약호조, 주택소비심리 반등 등

 

감안시 실수요 기반도 견실

 

* 8월 동탄2 동시청약 평균 경쟁률 4.45:1, 위례 송파 푸르지오 5.2:1

 

* 주택매매심리지수 7월 이후 상승세 : (7월)91.5→(8월)95.1→(9월)97.5

 

ㅇ 매매가격 하락과 전셋값 상승으로 매매가 대비 전세가 비율이 상승

 

 (9월기준, 전국 62.1% 수도권 55.0% 서울 53.3%)

 

ㅇ 대내외 거시경제 여건의 회복여부가 향후 주택시장 회복속도에 영향을 미칠

 

 전망

 

□ 전셋값은 예년대비 안정세이나, 구입을 미루고 전세를 찾는 수요 증가,

 

 월세전환에 따른 물량부족, 재정비 이주수요 등으로 국지적 불안 발생

 

ㅇ 곧 이사철이 마무리되면 전세수요가 감소할 것으로 보이나,

 

- 강남권 재건축 단지 주변 등 지역적 특성에 따른 국지적 불안요인은 계속

 

주시해 나갈 필요

≪ 참고 : 주택시장 회복요인 점검 ≫     ? 수도권 집값의 상당한 조정으로 구입부담 감소   ㅇ KB지수상 고점대비 아파트 가격 하락률은 수도권이 △6.9%에 불과하나, - 수도권 아파트 실거래가지수의 고점대비 하락률은 △13%에 달하며,   주요지역의 실거래가는 고점대비 20% 이상 하락   * 수도권(△13), 과천(△39), 분당(△27), 평촌(△23), 용인(△23), 송파구(△22),   강남3구(△17) ㅇ 물가상승률을감안한 실질주택가격(KB)은 수도권이 고점대비   14.1% 하락하여   ’06년 수준(실거래가지수 기준 △20.9%)   ㅇ 주택가격 조정, 소득 상승으로 인해 주택구매력 상승   * 전국 HAI : ('08.12)112.5→(’09.12)122.4→(’10.12)143.2→(’11.12)139.2→   (’12.6)144.4수도권 : ('08.12)76.8→(’09.12)83.5→(’10.12)99.8→(’11.12)100.9→   (’12.6)105.7   * HAI(Housing affordability index) : (중위가구소득 / 대출상환가능소득)×100   ? 부동산 소비심리 회복세   ㅇ 주택매매시장 소비심리지수(국토연)가 7월 이후 지속 상승   * (7월)91.5(하락국면)→(8월)95.1(보합국면)→(9월)97.5(보합국면)   ? 경매시장 관련 지표가 9월 들어 전반적으로 개선   ㅇ 금년 수도권 주택경매시장의 침체가 지속되었으나, 9월에 경매건수    감소, 입찰경쟁률 상승, 낙찰률 및 낙찰가율 증가세 전환   * 수도권 경매건수(8월 5,033 → 9월 4,993건), 입찰경쟁률(3.48 → 3.79),   낙찰률(31.5 → 35.2%), 낙찰가율(71.9 → 72.5%)   ? 글로벌 주택시장 회복세   ㅇ 미국은 ’12.4～7월 4개월간 주택가격지수가 연속 상승   * 10대도시 주택가격 변동률(%) : (4월)1.34%→(5)2.22%→(6)2.08%→(7) 1.52%   ㅇ 영국도 금년 4월부터, 중국은 금년 6월부터 상승세 전환   * 영국 주택가격 상승률(%) : (4월)0.12→(5)0.43→(6)0.08→(7)0.77→ (8) 0.00중국 : (4월)   △0.34→(5)△0.31→(6)0.05→(7)0.33→ (8) 0.24→(9)0.17   ※ 다만, 유럽 재정위기 등 대내외 거시경제 여건의 회복여부가 향후   주택시장 회복속도에 영향을 미칠 전망

 

Ⅲ

그간의 추진실적 및 향후 추진계획

 

◇시장회복을 조기에 견인하기 위해 내수활성화 토론회(7.21)에   서 논의되었던 유효수요 창출을 위한 과제를 차질없이 추진   - 청약, 지역주택조합 제도 개선 및 주택 구입․전세자금   확대지원을 통해 실수요기반 확충   - 중소형 및 임대주택 수요 증가에 대응하여 저리 건설자금    지속 지원

 

1. 그간의 추진실적

 

과제명		추진 경과	향후 계획
시장과열기 과도한 규제 폐지	분양가 상한제 신축운영	․법제처 심사, 차관․국무회의를 거쳐국회제출(주택법, 9.19)	․국회 심의
	재건축부담금 부과 중지	․법제처 심사, 차관․국무회의를 거쳐국회제출(재건축초과이익환수법, 10.10)	․국회 심의
	다주택자 양도세 중과 폐지	․법제처 심사, 차관․국무회의를 거쳐국회제출(소득세법, 7.31)	․국회 심의
역모기지 대상확대, 세제지원	가입연령 완화	․주택금융공사법 국회제출(10.22일)	․국회 심의
	민간역모기지 재산세 감면	․지방세특례제한법 개정안 입법예고 (8.10-9.19)를 거쳐 법제처 심사완료	․차관, 국무회의를 거쳐 11월 국회제출
	민간 역모기지 국민주택채권 매입의무 면제	․주택법 시행령 개정안 입법예고 (8.21-10.2)를 거쳐 법제처 심사중	․차관․국무회의를 거쳐 11월 개정
리츠․펀드 아파트 신규분양 허용을 위한 조례개정 추진		․자치단체 조례 제․개정 촉구 및 추진계획 점검 회의 개최 등 - 서울시 조례개정안 입법예고(10.4)	․조례개정안 지방의회 제출을 위한 자치단체 지원 지속
임대주택사업을 새로운 서비스 산업으로 육성		․주택법 개정안 의원발의(9.27)	․국회 심의
리츠 등에 대한 세제지원 강화		․법제처 심사, 국무․차관회의를 거쳐 조특법 개정안 국회제출(9.28) -배당소득세율 5% 적용 기준을 기존 투자금액 1억→3억원으로 확대 등	․국회 심의
DTI 보완		․3차 경제활력대책회의(8.17)를 통해보완방안 발표 후 9.20일부터 시행 -일자리 있는 젊은층의 장래예상소득 반영, 순자산의 소득환산 허용, 6억이상 주택 구입용 대출 가산항목(최대 15%p) 적용 등	․11월중 동향점검
주택가격 하락 등에 따른 기존차입자 만기연장 관련부담 완화		․은행들이 담보가치하락을 이유로 상환요구, 가산금리 인상 등을 통해 차입자에게 부담을 주지 않도록 유도(8.2일, 금감원이 협조공문 발송)	․지속 추진
PF 정상화뱅크 확충, P-CBO 발행 조속 추진		․약 7,200억 규모의 부실 PF채권 매입(PF정상화뱅크 4,195억원, 유암코 3,000억원) ․9월부터 매월 P-CBO 발행 중(9월 3,640억원, 10월 1,620억원)	․은행권 잔여 부실 PF사업장 대상으로 수시매입 추진 ․금년중 매월 발행
취득세, 미분양 양도세 한시 감면		․지방세특례제한법, 조세특례제한법 개정, 9.24일부터 시행

 

2. 실수요 확충을 위한 주택공급제도 개선

 

□ 민영주택 청약가점제 무주택 인정기준 완화(10.19 주택공급규칙개정안 입법예고)

ㅇ 무주택 인정기준 중 주택가액기준은 공시가격 5천 → 7천만원이하로 상향하고, 보유기간 요건(현행 10년이상)은 폐지

 

* 현행 가점제는 무주택 실수요자에 대한 청약기회 확대가 원칙이나, 유주택자라도 소형․저가주택 보유자는 무주택자로 인정

* 現 무주택 인정기준 : 전용60㎡이하+공시가격 5천만원이하+10년이상 보유

 

□ 지역주택 조합제도 조합원 거주요건 완화(주택법 개정사항)

ㅇ 생활권 광역화를 반영하고, 조합원의 교체․충원 등을 용이하게 하기 위해 거주요건을 현행 동일 시․군 → 도 단위로 광역화

 

* 현행 지역주택조합의 조합원은 동일 시･군내 6월 이상 거주 무주택 또는

 

소형주택(주거전용 85㎡ 이하) 소유 세대주로 제한

 

 

3. 실수요자 지원 강화 및 소형․임대주택 공급 확대

□ ‘13년도 주택 구입․전세자금 지원 확대

ㅇ 국민주택기금에서 지원하는 주택 구입자금(연 5.2%, 생애최초 4.2%), 전세자금(연 4.0%) 등의 대출금리를 0.5%p 내외 인하

* 구체적인 인하폭은 시중금리 추이 등을 감안, 12월 중순경 결정․시행

ㅇ ‘13년 생애최초구입자금 2.5조원을 포함, 총 10조 1,500억원의 구입․전세자금 지원(기금운용계획안 국회 제출)

* (‘12년) 6.15조원 → (’13년) 구입․전세자금 7.65조원 + 생애최초 구입 2.5조원

□ 소형․임대주택 건설자금(연 2%) 지원 조정

ㅇ (도시형생활주택 등) 전월세 불안이 여전하다는 점에서 도시형 생활주택 공급은 지속 확대할 필요

- 그러나, 초소형 위주로 과잉공급될 경우 주거환경 악화, 공실률 증가 등 부작용 우려

* 지자체를 통해 조사(‘12.8, 5만호)한 도시형주택 전국 평균 미입주율은 30.2%, 준공 후 7개월이 경과된 후에도 미입주율은 21.1%

⇨ 도시형생활주택(단지형 다세대․연립), 다세대․다가구주택에 대한 저리(연 2%) 건설자금 지원은 내년말까지 연장

- 다만, 원룸형 도시형생활주택, 오피스텔 건설자금의 한시적 특별금리(연 2%)는 당초 계획대로 금년말 종료

ㅇ (민간건설공공임대) ‘10년 이후 주택경기 위축으로 민간임대사업 여건이 매우 어려운 상황

- ‘11년 이후 주택기금을 통한 저리자금 지원에 힘입어 민간임대 건설이 다소 증가하는 추세

* 민간공공임대 건설 실적(백호) : (‘09) 126 → (’10) 19 → (‘11) 55

⇨ 서민용 주택으로 활용되는 민간건설 임대주택(5년이상)에 대한 저리(연 2%) 자금지원을 내년말까지 연장

◇ 시장 모니터링을 강화하면서, 분양가상한제 신축운영 등 국회제출 핵심법안의 조속한 개정 추진