2022년 울산광역시 건폐율 용적률 중구 남구 동구 북구 울주군 도시계획 조례

 

 

울산광역시  건폐율 용적률 중구 남구 동구 북구 울주군  도시계획 조례

 

 

별표 24] <개정 2020. 10. 29.>

 

건폐율 및 용적률(제46조 관련)

1. 용도지역․용도지구 및 용도구역의 일반기준

연번	용 도 별			건폐율(%)	용적률(%)
1	도시지역	주거 지역	제1종 전용주거지역	50	100
2			제2종 전용주거지역	50	150
3			제1종 일반주거지역	60	150
4			제2종 일반주거지역	60	200
5			제3종 일반주거지역	50	300
6			준주거지역	70	500
7		상업 지역	중심상업지역	80	1,300
8			일반상업지역	70	1,200
9			근린상업지역	60	700
10			유통상업지역	70	900
11		공업 지역	전용공업지역	70	300
12			일반공업지역	70	350
13			준공업지역	70	400
14		녹지 지역	보전녹지지역	20	80
15			생산녹지지역	20	100
16			자연녹지지역	20	100
17	관리지역		보전관리지역	20	80
18			생산관리지역	20	80
19			계획관리지역	40	100
20	농림지역			20	80
21	자연환경보전지역			20	80
22	도시지역안에서 용도지역의 지정이 없는 지역			20	-
23	취락지구			60	-
24	도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구			40	100
25	수산자원보호구역			40	80
26	자연공원			60	100
27	농공단지(용적률의 경우 도시지역외의 지역에 지정된 농공단지에 한정한다)			70	150
28	산업단지(국가, 일반, 도시첨단)			80	-

주 : (1) 개발제한구역에 대해서는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」령이 정하는 바에 따름

(2) 제1호의 농공단지는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호라목의 규정에 따름

 

(3) 제1호의 산업단지는 공업지역 안에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호가목부터 다목까지에 따른 국가산업단지 및 일반지방산업단지와 도시첨단산업단지를 말함

 

2. 건폐율의 완화 및 강화기준

가. 영 제84조제5항에 따라 토지의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있는 경우에는 해당 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 40퍼센트까지 건폐율을 낮출 수 있다.

 

나. 영 제84조제6항제1호에 따라 준주거지역‧일반상업지역‧근린상업지역ㆍ전용공업지역ㆍ일반공업지역ㆍ준공업지역의 방화지구안에 있는 건축물로서 주요 구조부와 외벽이 내화구조인 건축물의 건폐율은 80퍼센트 이하로 한다.

 

다. 영 제84조제6항제2호 녹지지역‧관리지역‧농림지역‧자연환경보전지역의 건축물로서 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우에는 해당 용도지역 건폐율의 150퍼센트 이하로 한다.

 

라. 영 제84조제6항제4호에 따라 계획관리지역의 기존 공장․창고시설 또는 연구소(2003년 1월 1일 전에 준공되고 기존 부지에 증축하는 경우로서 해당 도시계획위원회의 심의를 거쳐 도로․상수도․하수도 등 기반시설이 충분히 확보되었다고 인정되는 경우에만 해당하며, 상수도를 대신하여「먹는물관리법」에 따른 먹는물 수질기준에 적합한 지하수개발․이용시설을 설치하거나, 하수도를 대신하여 「하수도법」에 따른 개인하수처리시설을 설치하는 경우를 포함한다)의 건폐율 : 50퍼센트 이하

 

마. 녹지지역ㆍ보전관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역의 건축물로서 영 제84조제6항제5호 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건폐율은 30퍼센트 이하로 한다.

 

바. 영 제84조제6항7호에서 “도시계획조례로 정하는 비율”이란 30퍼센트 이하를 말한다.

 

사. 영 제84조제7항에 따라 보전관리지역‧생산관리지역‧농림지역 또는 자연환경보전지역에서 「농지법」제32조제1항에 따라 허용되는 건축물의 건폐율은 60퍼센트 이하로 한다.

 

아. 영 제84조제8항에 따라 생산녹지지역에 건축할 수 있는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건폐율은 60퍼센트 이하로 한다.

 

자. 영 제84조제9항에 따라 자연녹지지역에 설치되는 도시계획시설 중 유원지의 건폐율은 30퍼센트 이하로 하고 공원의 건폐율은 다음과 같이 한다.

공원구분	공원면적	건폐율(%)
1. 생활권 공원
가. 소공원	전부 해당	5
나. 어린이공원	전부 해당	5
다. 근린공원	(1) 3만제곱미터 미만	20
	(2) 3만제곱미터 이상 10만제곱미터 미만	15
	(3) 10만제곱미터 이상	10
2. 주제공원
가. 역사공원	전부 해당	20
나. 문화공원	전부 해당	20
다. 수변공원	전부 해당	20
라. 묘지공원	전부 해당	2
마. 체육공원	(1) 3만제곱미터 미만	20
	(2) 3만제곱미터 이상 10만제곱미터 미만	15
	(3) 10만제곱미터 이상	10
바.「울산광역시 도시공원 및 녹지 등에 관한 조례」에서 정하는 공원	전부 해당	20

차. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제52조 및 같은 법 시행령 제30조에 따라 시장정비사업구역의 건폐율은 일반주거지역 60퍼센트 이하, 준주거지역 70퍼센트 이하, 상업지역 80퍼센트 이하로 한다. 이 경우 주변의 교통ㆍ경관ㆍ미관ㆍ일조ㆍ채광 및 통풍 등에 미치게 될 영향이 없어야 한다.

 

카. 영 제84조의2제1항에 따라 생산녹지지역, 자연녹지지역 또는 생산관리지역에 있는 기존 공장(해당 용도지역으로 지정될 당시 이미 준공된 것으로서 준공 당시의 부지에서 증축하는 경우만 해당한다)의 건폐율 : 40퍼센트 이하(최초 건축허가 시 그 건축물에 허용된 비율을 초과해서는 아니 되며, 2020년 12월 31일까지 증축 허가를 신청한 경우로 한정한다)

 

타. 영 제84조의2제2항 및 제93조의2제2호에 따라 생산녹지지역, 자연녹지지역, 생산관리지역, 계획관리지역에 있는 기존 공장(해당 용도지역으로 지정될 당시 이미 준공된 것에 한정한다)이 부지를 확장하여 추가로 편입되는 부지에 건축물을 증축(2020년 12월 31일까지 증축허가를 신청한 경우로 한정한다)하는 경우로서 영 제84조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우의 건폐율: 40퍼센트 이하(이 경우 추가편입부지에서 증축하려는 건축물에 대한 건폐율 기준은 추가편입부지에 대해서만 적용한다)

 

파. 법 제77조제5항 및 영 제84조의3제2항에 따라 성장관리방안 수립지역에서 계획관리지역은 50퍼센트, 자연녹지지역 및 생산관리지역은 30퍼센트 이하로 한다.

 

하. 문화재 보호법 제57조 및 같은 법 시행령 제35조에 따라 등록문화재인 건축물이 있는 대지 안에서의 건폐율은 해당 용도지역 등에 적용되는 건폐율의 150퍼센트 이내로 한다. 이 경우 건폐율은 90퍼센트를 초과할 수 없다. <신설 2017·11·2>

 

3. 용적률의 완화 및 강화기준

가. 제1호의 연번 5 제3종 일반주거지역에서 공동주택은 250퍼센트 이하로 하며, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축 사업으로 건설하는 공동주택(연립주택 및 아파트)은 300퍼센트 이하로 한다. 다만, 공동주택의 경우 대지의 일부를 공공시설로 제공할 경우에는 300퍼센트의 범위 내에서 「울산광역시 지구단위계획 수립지침」에 따라 산출된 용적률 이하로 허용 용적률을 조정할 수 있다.

 

나. 제1호의 연번 6 준주거지역에서의 공동주택 및 공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물은 350퍼센트 이하로 한다.

 

다. 제1호의 연번 13 준공업지역에서의 공동주택은 250퍼센트 이하로 한다.

 

라. 영 제85조제5항에 따라 주거지역‧상업지역‧공업지역의 건축물로서 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의 경우에는 해당 용도지역 용적률의 120퍼센트 이하로 한다.

 

마. 영 제85조제8항에 따라 상업지역안에서 건축주가 해당 건축물이 있는 대지면적의 일부를 공원‧광장‧도로‧하천 등의 공지를 설치‧조성하여 제공하는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 거쳐 다음의 식으로 산출된 용적률 이하로 당해 대지의 용적률을 정할 수 있다.

대지의 일부를 공지로 설치‧조성한 후 제공하였을 경우의 용적률 ＝[(1+0.3α)/(1-α)] × (제46조 각 호의 규정에 따른 해당 용적률) * α는 공공시설 제공면적을 공공시설 제공전 대지면적으로 나눈 비율의 2분의 1을 말한다.

다만, 상업지역이 아닌 용도지역에서 상업지역으로 용도지역이 변경‧결정 또는 영 제30조제2호에 따라 용적률이 낮은 상업지역에서 용적률이 높은 상업지역으로 변경‧결정한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

 

바.「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업구역 중 일반주거지역, 준주거지역에 위치한 시장일 경우 500퍼센트 이하로 한다. 다만, 시장정비사업구역까지의 진입도로가 중로3류 미만일 경우(간선 도로에서 시장정비사업구역까지의 진입도로를 말한다)에는 400퍼센트 이하로 하되, 허가권자가 주변의 교통ㆍ경관ㆍ미관ㆍ소음ㆍ일조권ㆍ안전 등을 검토하여 해당 도시계획위원회 심의를 거친 경우에는 500퍼센트 이하로 할 수 있다.

 

사. 영 제85조제11항에 따라 건축물을 건축하려는 자가 법 제78조제6항 전단에 따라 그 대지의 일부에 사회복지시설을 설치하여 기부하는 경우에는 기부하는 연면적의 2배 이하의 범위에서 추가 건축을 허용할 수 있다. 이 경우 영 제85조제10항제3호에 따라 기부하는 사회복지시설은 이를 관리할 관리청과 협의된 사회복지시설에 한정하며, 제1호에서 정하는 용도지역별 용적률의 120퍼센트 및 영 제85조제1항에 따른 용도지역별 용적률의 최대한도를 초과할 수 없다.

 

아. 중심·일반·근린상업지역에서 주거용도와 다른 용도를 복합으로 건축하는 건축물의 경우에는 해당 건축물의 연면적에 대한 주택 연면적(주택부분에 대한 부대시설의 면적을 포함한다) 비율에 따라 다음과 같이 용적률을 적용한다.

 

중심·일반·근린상업지역내 주거복합건축물의 용적률

주택연면적 비율(%)	중심상업지역(%)	일반상업지역(%)	근린상업지역(%)
80 이상 ~ 90 미만	660	600	540
70 이상 ~ 80 미만	740	660	560
60 이상 ~ 70 미만	820	720	580
50 이상 ~ 60 미만	900	800	600
40 이상 ~ 50 미만	980	880	620
30 이상 ~ 40 미만	1,060	960	640
20 이상 ~ 30 미만	1,140	1,040	660
10 이상 ~ 20미만	1,220	1,120	680
10 미만	1,300	1,200	700

 

자. 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 상기 “아”목의 용적률을 적용하지 아니할 수 있다. 이 경우 주택연면적의 비율은 80퍼센트 미만으로 한다.

1)「도시 및 주거환경정비법」에 따른 도시·주거환경정비 기본계획상의 정비예정구역

2) 삭제

 

차. 법 제78조제1항에 따라 계획관리지역에서 성장관리방안을 수립한 경우 125퍼센트 이하로 한다.

 

카. 문화재 보호법 제57조 및 같은 법 시행령 제35조에 따라 등록문화재인 건축물이 있는 대지 안에서의 용적률은 해당 용도지역 등에 적용되는 용적률의 150퍼센트 이내로 한다. <신설 2017·11·2>

 

타. 제1호 규정에도 불구하고 영 제85조제3항에 따라 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택 또는

「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택으로 각각 임대의무 기간이 8년 이상인 경우로 한정한다. 이하 같다)은 영 제85조제1항제1호부터 제6호까지의 지역에서는 해당 용도지역별 용적률의 20퍼센트 이하의 범위에서 추가 건설을 허용할 수 있다

 

파. 영 제85조제3항제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 「고등교육법」 제2조에 따른 학교의 학생이 이용하도록 해당 학교 부지 외에 건설하는 기숙사(「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사를 말한다)는 영 제85조제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도까지 건설할 수 있다.

 

하. 영 제85조제10항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설로서 국가 또는 지방자치단체가 건설하는 시설에 대해서는 영 제85조제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도까지 건설을 허용할 수 있다.

 

거. 「고등교육법」 제2조에 따른 학교의 학생이 이용하도록 해당 학교 부지에 기숙사를 건설하는 경우에는 영 제85조 제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도까지 건설할 수 있다.

 

너. 「영유아보육법」 제14조제1항에 따른 사업주가 같은 법 제10조제4호의 직장어린이집을 설치하기 위하여 기존 건축물 외에 별도의 건축물을 건설하는 경우에는 영 제85조 제1항 각 호에 따른 용도지역별 최대한도까지 건설할 수 있다.

 

4. 제1호 및 제3호의 규정에도 불구하고「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역에서 시행하는 사업의 용적률은 울산광역시 도시․주거환경정비기본계획을 적용한다.