[스크랩] 도배장판은 누가 하나요?

“전세는 세입자가 도배장판 하는 거라고요?”
“월세 계약에서는 집주인이 당연히 해 주셔야죠?”
임대차 계약할 때 도배장판 비용을 누가 부담하는가를 놓고 다툼이 자주 일어난다. 과연 누가 부담하는 것이 맞는지, 법조문은 어떻게 되어 있고 또 실제 거래 관행은 어떤지 살펴보자. 그리고 이런 분쟁을 예방할 수 있는 방법도 차례로 알아보자.

집을 사용할 수 있는 상태로 유지할 책임은 임대인에게 있다

우리 민법은 임대차 계약기간 중 임차인이 사용하는데 필요한 상태를 유지할 의무를 기본적으로 임대인에게 부담시키고 있다.

민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유 지하게 할 의무를 부담한다.

그러면 임대인이 수리비를 부담해야 할 범위가 어디까지 인가? 판례는 별 비용이 들지 않는 사소한 부분에 대해서는 임차인이 부담해야 한다 고 말하고 있다. 그래서 형광등이나 수도꼭지 등의 교체는 보통 임차인들이 알아서 처리한다.

대법원 2012.06.14. 선고 2010다89876 판결
임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이 지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니 하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도 의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.

도배장판도 임대인이 하는 것이 맞다

그런데 도배 장판은 별 비용이 안 드는 사소한 것이라고 볼 수는 없다. 따라서 위의 민법 조항에 따라 임대인이 해주는 것이 맞다.

그런데 여기에는 예외가 있다. 임차인이 해야 되는 경우를 역시 민법에서 정하고 있기 때문이다.

민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무)
전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.

여기에서 전세권자는 임차인을 말한다. 전세권자에게는 집주인(임대인)에 버금가는 권리가 주어지기 때문에 여기에 걸맞게 유지, 수선 의무도 부담해야 한다는 취지로 보인다.

전세는 임차인이 수리비 부담한다는 민법의 조항이 있다

그것 보세요, 전세로 살면 법적으로 세입자가 수리비를 내게 돼 있잖아요?

그런데 여기에서 말하는 전세권자는 등기부에 전세권을 설정한 임차인만 해당된다. 그러나 현실에서는 전세권을 설정하지 않고 ‘그냥 전세’ 로 사는 경우가 많다. 그래서 ‘그냥 전세’ 로 사는 경우는 전세권으로 보지 않기 때문에(주택임대차보호법 제12조), 보통 임대차 계약과 같이 수리비도 임대인이 부담해야 하는 것이다.

주택임대차보호법 제12조(미등기 전세에의 준용)
주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

전세는 세입자가, 월세는 집주인이 한다는 관행이 있다

법의 조항이 이렇게 되어 있으니, 임대차 거래 현장에서는 도배장판에 대한 문제가 나오면 자연스럽게 “전세는 세입자가, 월세는 집주인” 이라는 처리 공식이 생긴 것으로 보인다. 그러나 엄밀히 말하면 “등기부에 전세권을 설정한 경우 세입자가, 그냥 전세 또는 월세는 집주인” 이라고 해야 맞다. 이렇다 보니 ‘그냥 전세’ 인 경우 관행(세입자 부담)과 법(집주인 부담)이 서로 부딪치는 사례가 자주 발생하는 것이다. 물론 분쟁으로 가면 관행보다는 법이 앞선다.

잘 몰라서 월세 임차인이 도배장판 한다고 했어요.
그럼 임차인에게 불리한 조항은 무효 아닌가요?

임차인에게 불리하다고 하여 무조건 무효를 주장할 수 있는 것은 아니다. ‘법의 규정에 위반된 약정’ 이라는 전제가 있어야 무효를 주장할 수 있기 때문이다. (주택임대차보호법 제10조) 그런데 주택임대차보호법에는 수리비를 누가 부담한다는 조항 자체가 없다.

주택임대차보호법 제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

그리고 위에서 나온 민법 제623조와 제309조는 강행규정이 아니다. 그렇다면 도배장판비용 부담에 대해서는 당사자간 합의가 우선하는 것이다.

결국 도배장판은 당사자 간 합의에 따르는 것이다

이제 도배장판에 대해 위에서 살펴본 내용을 정리해보자.

- 누가 부담하는가는 당사자 간 합의에 따른다.
- 계약 시 합의가 없었다면 등기부에 전세권을 올린 경우 임차인(세입자) 부담으로,
‘그냥 전세’ 또는 월세는 임대인(집주인) 부담으로 가는 것이 무난하다.

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 7소나무7 원글보기

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